Следствием неисправности должника по обязательству, обеспеченному залогом права, может быть перевод заложенного права на кредитора (ст. 57 Закона о залоге) либо реализация данного права. Возможность реализации права вытекает из статей ГК, устанавливающих порядок обращения взыскания на заложенное имущество и правила его реализации, не делающих никаких исключений на тот случай, когда предметом залога является право. На случай обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимости специальное правило предусмотрено п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке: право реализуется с последующим оформлением уступки данного права.

Глава 11
Удостоверение договоров об ипотеке
§ 1. Общие положения об ипотеке
Законодательством установлены особые правила в отношении залога земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ст. 130 ГК). Залог указанного имущества именуется ипотекой (см. также п. 1 § 4 гл. 10).
Особенности правового регулирования ипотеки обусловлены спецификой ее предмета: недвижимое имущество по общему правилу обладает значительной экономической ценностью, значимость его в хозяйственной деятельности, да и просто в жизни граждан весьма велика.
В последние годы в юридической литературе и практике (в том числе нотариальной) нередко производится противопоставление залога и ипотеки. Будто это различные способы обеспечения обязательства, то ли чем-то похожие друг на друга, то ли отгороженные один от другого «каменной стеной». Такой подход представляется методологически неверным. Российское законодательство не дает оснований для того, чтобы рассматривать ипотеку и залог движимого имущества как правовые категории. Ипотека есть вид залога. Именно поэтому к ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в ГК в случае, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК). Многие общие нормы о залоге попросту «перенесены» из ГК в Закон об ипотеке.
§ 2. Особенности ипотеки
Закон об ипотеке содержит императивную норму, в соответствии с которой ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (см. также § 8 гл. 10).
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке). Следует подчеркнуть, что при ипотеке здания или сооружения земельный участок (его часть, право аренды) автоматически не становится предметом ипотеки; нельзя считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется на земельный участок (его часть, право аренды). Если передается в ипотеку здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должен быть передан земельный участок (его часть, права аренды). В случае, когда при заключении договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке соответствующего земельного участка (его части, права аренды) либо попросту умолчали об ипотеке земельного участка (его части, права аренды), такой договор ипотеки недействителен (ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК).
Если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка (например, обладает им на праве постоянного пользования либо на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), то правило, предусмотренное п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке, применению не подлежит.
Если предметом ипотеки является не здание или сооружение, а иной объект недвижимого имущества (в частности, нежилые и жилые помещения, встроенно-пристроенные помещения в жилых домах и т.п.), то рассматриваемое правило ст. 340 ГК (ст. 69 Закона об ипотеке) также применению не подлежит.
Нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника) (см. также § 3 гл. 10).
При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК, ст. 64 Закона об ипотеке).
При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора – судом.
Если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права и обязанности залогодателя в отношения с этим лицом переходят к приобретателю участка) (п. 5 ст. 340 ГК).
Предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 2 ст. 338 ГК).
Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение нотариальной формы либо требований о регистрации влечет недействительность договора (п. п. 2 – 4 ст. 339 ГК). Государственная регистрация ипотеки также осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (п. 2 ст. 19 Закона об ипотеке) (см. также § 7 гл. 10).
На недвижимое имущество взыскание может быть обращено по решению суда. Стороны договора о залоге могут предусмотреть своим соглашением удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (п. 1 ст. 349 ГК, ст. 55 Закона об ипотеке). Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346