Отдельные условия договора в силу закона имеют диспозитивный характер. Например, проведение в сдаваемом внаем жилом помещении текущего ремонта, обязанность производить который в силу закона возложена на нанимателя (однако сторонами может быть установлено иное). В договоре может быть определен также порядок сдачи жилого помещения в поднаем, порядок вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, возможность переустройства и реконструкции жилого помещения и т.п.
5. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора коммерческого найма жилого помещения
При нотариальном удостоверении по желанию сторон договора коммерческого жилищного найма нотариус для обозрения истребует правоустанавливающий документ о принадлежности сдаваемого внаем жилого помещения и его государственной регистрации. Данные документы проверяются нотариусом и возвращаются собственнику жилого помещения.
Для нотариального удостоверения договора необходима также справка бюро технической инвентаризации, из содержания которой можно наиболее точно определить и охарактеризовать в договоре сдаваемый внаем объект, дополнительно оценить информацию об отсутствии препятствий к заключению договора (например, наличие несанкционированной перепланировки жилого помещения, самовольно возведенных объектов и т.п.).
При оформлении договора нотариус должен удостовериться также в отсутствии арестов и иных ограничений (обременений) прав собственника. Подтверждением этого является выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В истребовании справки налогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению необходимости не имеется, поскольку перехода права собственности на жилое помещение при сдаче его внаем не происходит, однако по желанию участников договора указанные сведения могут быть приобщены к материалам дела.
На заключение договоров найма жилых помещений, приобретенных в период брака на совместные средства супругов, целесообразно получить согласие супруга наймодателя. Подобное согласие может не удостоверяться нотариально, так как в соответствии с п. 3 ст. 35 СК нотариально удостоверенное согласие супруга требуется лишь в случаях совершения сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 35 СК владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, поэтому отсутствие такого согласия влечет оспоримость заключенного договора. Согласие супруга наймодателя на сдачу жилого помещения внаем может быть выражено в простой письменной форме.
Если внаем сдается жилое помещение, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний гражданин, на оформление договора требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Примерный образец договора коммерческого найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения
Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация
Тридцатого марта две тысячи второго года
Мы, гр. Никитина Ольга Алексеевна, 17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Малышева, в доме N 124, кв. 11 (паспорт серии III-АИ, N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.74), именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гр. Смольников Николай Борисович, 12.06.1970 года рождения, проживающий в г. Екатеринбурге, по ул. Белинского, в доме N 228, кв. 44 (паспорт серии XXIV-АИ, N 848488, выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга 11.09.95), именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Наймодатель предоставляет, а Наниматель принимает во временное владение и пользование (наем) жилое помещение (квартиру) под номером девятым, находящееся в городе Екатеринбурге, по ул. Мичурина, в доме N 17. Кадастровый номер квартиры – 66:41:00 0/12546/Б/21 0/0048-1.
Указанная квартира расположена на втором этаже пятиэтажного кирпичного дома и состоит из трех комнат общей полезной площадью 67,4 кв. м, в том числе жилой площадью – 48,4 кв. м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга от 10.03.02 за N 014987877. Инвентаризационная оценка квартиры составляет 80000 (Восемьдесят тысяч) рублей.
2. Передаваемая внаем квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Ивановой Т.П. 02.09.98 по реестру N 4572, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга 14.09.98 за N 264403, и свидетельства о государственной регистрации, выданного Учреждением юстиции Свердловской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.12.98 за N 66-01/01-5/2000-177.
3. Сдаваемая внаем квартира находится в состоянии, полностью отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям, используемым для целей проживания.
4. Настоящий договор заключен сроком на 3 (три) года с момента подписания настоящего договора.
5. Плата за наем квартиры определяется сторонами в 50000 (Пятьдесят тысяч) рублей, уплачиваемых Нанимателем Наймодателю следующим образом: 12000 (Двенадцать тысяч) рублей уплачивается непосредственно при подписании настоящего договора, а оставшаяся сумма 38000 (Тридцать восемь тысяч) рублей выплачивается Наймодателю периодическими платежами до полной выплаты ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца в рублевом эквиваленте из расчета 50 долларов США в месяц по курсу ЦБ РФ на момент очередного платежа. Получение указанных сумм Наймодатель подтверждает расписками, выдаваемыми им Нанимателю.
В размер платы за наем квартиры включены расходы по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и содержанию дома.
6. В случае продажи Наймодателем указанной квартиры до истечения срока действия настоящего договора настоящий договор сохраняет свою силу без изменения его условий.
7. В соответствии с настоящим договором вместе с Нанимателем в передаваемой внаем квартире будут проживать следующие члены его семьи: жена – Смольникова Марина Ивановна, 22.08.1972 года рождения (паспорт серии XXIV-АИ, N 824611, выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга 16.12.98), и дочь Смольникова Алла Николаевна, 02.12.1998 года рождения (свидетельство о рождении VII-АИ, N 587102, выдано Отделом загса Ленинского района г. Екатеринбурга 29.12.98).
Указанные лица имеют равные права с Нанимателем по пользованию нанимаемой квартирой. В случае нарушения указанными лицами условий настоящего договора ответственность за их действия несет Наниматель.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346