Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» признана не соответствующей Конституции РФ в части, ограничивающей приватизацию помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, чем по сути были устранены запреты на приватизацию комнат в коммунальных квартирах.
Таким образом, при продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественного права покупки этой комнаты наниматели других комнат в коммунальной квартире не имеют, поскольку такая квартира уже разделена между жильцами в натуре и правила об общей долевой собственности на такие квартиры не распространяются. Тот факт, что собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования (кухня, санузел, коридоры и т.п.), ситуации не меняет. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащей ему квартирой также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома – общие помещения дома, несущие конструкции, различного рода оборудование и т.п. (ст. 289 ГК). При этом в соответствии со ст. 290 ГК собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество дома. В отношении комнаты в коммунальной квартире применима аналогия названной статьи.
Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности и на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру.
Факт отказа сособственников жилого помещения от приобретения отчуждаемой доли в праве общей собственности на жилое помещение либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою долю в общей собственности, известил о продаже (мене) и цене договора других участников общей долевой собственности, могут быть отражены в тексте договора об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
При нарушении права преимущественной покупки сособственников лицом, которое произвело отчуждение принадлежащей ему доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, любой из этих сособственников вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности на имущество. В этом случае судом решается вопрос не о признании сделки недействительной полностью или в части, а лишь о переводе соответствующих прав и обязанностей по договору (необходимости уплаты покупной цены для сособственника, желающего приобрести долю, а также выполнении прочих условий заключенной сделки).
В последнее время в нотариальной практике крайне актуальным является вопрос о возможности заключения договоров отчуждения доли в праве собственности единственным собственником имущества. Например, гражданин, являющийся единоличным собственником квартиры, намерен произвести отчуждение 1/3 доли в праве собственности на квартиру, оставив за собой 2/3 доли в праве собственности на нее. Противники заключения подобных договоров исходят, как правило, из концепции того, что право едино и неделимо, а также аргументируют невозможность отчуждения доли в праве единственным собственником правилом, содержащимся в п. 4 ст. 244 ГК. Согласно указанной норме общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Вместе с тем представляется, что догматически воспринимать теоретический постулат о неделимости права было бы неверным. Такая постановка вопроса ограничивает право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, тем самым нарушая его конституционные права и законные интересы. Кроме того, представляется, что из названной нормы ГК подобных выводов сделать также нельзя.
Упомянутая норма указывает только на основание возникновения общей собственности, но не содержит конкретных оснований поступления имущества в общую собственность нескольких лиц. Отчуждение собственником доли в праве собственности на имущество как раз может являться одним из оснований поступления имущества в общую собственность, поскольку иное не запрещено законом; путем совершения данных действий происходит переход к режиму общей долевой собственности на имущество.
5. Защита прав несовершеннолетних собственников и третьих лиц
В соответствии со ст. 28 ГК за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением названных в п. 2 указанной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Согласно п. 2 ст. 28 малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
– мелкие бытовые сделки;
– сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
– сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Как видно, сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества, не относятся к числу тех, которые несовершеннолетние до четырнадцати лет могут совершать самостоятельно либо с согласия законных представителей, поэтому сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.
В практике работы нотариусов часто возникает вопрос о возможности совершения сделок с имуществом малолетних граждан не их законными представителями, а представителями по доверенностям, выданным, в свою очередь, законными представителями. Иными словами, вправе ли родители, усыновители и опекуны выдавать доверенности на совершение сделок от имени малолетних граждан.
По мнению автора, эта проблема представляется в достаточной степени надуманной и заключение подобных сделок не противоречит действующему законодательству.
Противоположное утверждение базируется главным образом на буквальном толковании использованного в п. 1 ст. 28 ГК слова «только»: за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать только их родители, усыновители или опекуны. Из указанной формулировки сделан вывод, что совершение сделок от имени малолетних граждан относится исключительно к личным полномочиям их законных представителей. Представляется, что подобный вывод является неправильным. Из названной нормы вытекает лишь следующее:
– малолетние граждане сами не вправе совершать сделки; данное общее правило подтверждается исключением, предусмотренным п.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346
Таким образом, при продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественного права покупки этой комнаты наниматели других комнат в коммунальной квартире не имеют, поскольку такая квартира уже разделена между жильцами в натуре и правила об общей долевой собственности на такие квартиры не распространяются. Тот факт, что собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования (кухня, санузел, коридоры и т.п.), ситуации не меняет. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащей ему квартирой также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома – общие помещения дома, несущие конструкции, различного рода оборудование и т.п. (ст. 289 ГК). При этом в соответствии со ст. 290 ГК собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество дома. В отношении комнаты в коммунальной квартире применима аналогия названной статьи.
Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности и на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру.
Факт отказа сособственников жилого помещения от приобретения отчуждаемой доли в праве общей собственности на жилое помещение либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою долю в общей собственности, известил о продаже (мене) и цене договора других участников общей долевой собственности, могут быть отражены в тексте договора об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
При нарушении права преимущественной покупки сособственников лицом, которое произвело отчуждение принадлежащей ему доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, любой из этих сособственников вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности на имущество. В этом случае судом решается вопрос не о признании сделки недействительной полностью или в части, а лишь о переводе соответствующих прав и обязанностей по договору (необходимости уплаты покупной цены для сособственника, желающего приобрести долю, а также выполнении прочих условий заключенной сделки).
В последнее время в нотариальной практике крайне актуальным является вопрос о возможности заключения договоров отчуждения доли в праве собственности единственным собственником имущества. Например, гражданин, являющийся единоличным собственником квартиры, намерен произвести отчуждение 1/3 доли в праве собственности на квартиру, оставив за собой 2/3 доли в праве собственности на нее. Противники заключения подобных договоров исходят, как правило, из концепции того, что право едино и неделимо, а также аргументируют невозможность отчуждения доли в праве единственным собственником правилом, содержащимся в п. 4 ст. 244 ГК. Согласно указанной норме общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Вместе с тем представляется, что догматически воспринимать теоретический постулат о неделимости права было бы неверным. Такая постановка вопроса ограничивает право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, тем самым нарушая его конституционные права и законные интересы. Кроме того, представляется, что из названной нормы ГК подобных выводов сделать также нельзя.
Упомянутая норма указывает только на основание возникновения общей собственности, но не содержит конкретных оснований поступления имущества в общую собственность нескольких лиц. Отчуждение собственником доли в праве собственности на имущество как раз может являться одним из оснований поступления имущества в общую собственность, поскольку иное не запрещено законом; путем совершения данных действий происходит переход к режиму общей долевой собственности на имущество.
5. Защита прав несовершеннолетних собственников и третьих лиц
В соответствии со ст. 28 ГК за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением названных в п. 2 указанной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Согласно п. 2 ст. 28 малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
– мелкие бытовые сделки;
– сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
– сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Как видно, сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества, не относятся к числу тех, которые несовершеннолетние до четырнадцати лет могут совершать самостоятельно либо с согласия законных представителей, поэтому сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.
В практике работы нотариусов часто возникает вопрос о возможности совершения сделок с имуществом малолетних граждан не их законными представителями, а представителями по доверенностям, выданным, в свою очередь, законными представителями. Иными словами, вправе ли родители, усыновители и опекуны выдавать доверенности на совершение сделок от имени малолетних граждан.
По мнению автора, эта проблема представляется в достаточной степени надуманной и заключение подобных сделок не противоречит действующему законодательству.
Противоположное утверждение базируется главным образом на буквальном толковании использованного в п. 1 ст. 28 ГК слова «только»: за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать только их родители, усыновители или опекуны. Из указанной формулировки сделан вывод, что совершение сделок от имени малолетних граждан относится исключительно к личным полномочиям их законных представителей. Представляется, что подобный вывод является неправильным. Из названной нормы вытекает лишь следующее:
– малолетние граждане сами не вправе совершать сделки; данное общее правило подтверждается исключением, предусмотренным п.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346