Так, ще Постановою Ради
Мiнiстрiв СРСР вiд 2 грудня 1988 р. <Про продаж громадянам в
особисту власнiсть квартир у будинках державного i громадсь-
кого житлового фонду> було вперше за перiод iснування СРСР
дозволено громадянам набувати за договором купiвлi-продажу в
особисту власнiсть квартири в будинках державного i громадсь-
кого фонду. На такi договори Постановою Ради Мiнiстрiв УРСР
i Укрпрофради вiд 19 травня 1989 р. <Про затвердження Поло-
ження про продаж громадянам в особисту власнiсть квартир у
будинках державного i громадського житлового фонду, єх утри-
мання i ремонт> (втратила чиннiсть. - Авт.) було поширене пра-
вило про єх нотарiальне посвiдчення. Вiдповiдно до Закону Ук-
раєни <Про приватизацiю державного житлового фонду>, прий-
нятого 19 червня 1992 р., одержання громадянами державного
житла в порядку приватизацiє, безоплатно чи з доплатою, оформ-
ляуться Свiдоцтвом про право власностi на квартиру (будинок),
яке реуструуться в органах приватизацiє i не потребуу нотарiаль-
ного посвiдчення (п.5 ст.8).
Згiдно iз статтею 15 Закону Украєни <Про власнiсть> кожному
наймачевi жилого примiщення в будинку державного чи гро-
мадського фонду та членам його сiмє було надано право прид-
бати у власнiсть вiдповiдну квартиру або будинок шляхом єх ви-
купу або на iнших пiдставах, передбачених законодавством. Не-
бi
зважаючи на застосування в Законi термiну <викуп>, фактично
законодавець мав на увазi придбання такого житла на умовах
договору купiвлi-продажу, для якого необхiдне вiдповiдне нота-
рiальне посвiдчення. Нинi у звязку iз здiйсненням в Украєнi
приватизацiє державного та громадського житлового фонду ви-
куп втратив своу первiсне значення.
За Законами Украєни <Про приватизацiю майна державних
пiдприумств> i <Про приватизацiю невеликих державних
пiдприумств (малу приватизацiю)> договори купiвлi-продажу дер-
жавного майна пiдлягають нотарiальному посвiдченню з наступ-
ною реустрацiую виконкомом Ради народних депутатiв протя-
гом мiсяця з дня його укладення (за першим Законом) або мiсце-
вою Радою народних депутатiв (за другим Законом).
Вiдповiдно до статтi 18 Земельного кодексу Украєни земельнi
дiлянки також можуть бути у приватнiй або колективнiй влас-
ностi. Так, громадянам надаються з державного земельного фонду
дiлянки у власнiсть для ведення селянського (фермерського)
господарства у встановлених межах безоплатно, а понад цi межi
- за договором купiвлi-продажу з посвiдченням у нотарiально-
му порядку. Однак для укладення такого договору повинно бути
прийняте вiдповiдною Радою народних депутатiв рiшення з цьо-
го питання. Придбання земельних дiлянок, що перебувають у
колективнiй або приватнiй власностi, проводиться лише за но-
тарiально посвiдчуваним договором купiвлi-продажу. В обох ви-
падках договiр купiвлi-продажу земельноє дiлянки i документ про
сплату вартостi землi у пiдставою для вiдведення земельноє дiлян-
ки в натурi i видачi державного акта на право власностi.
Необхiдно враховувати, що окремими актами законодавства
або продавцем можуть бути передбаченi особливi умови та по-
рядок оформлення окремих рiзновидiв купiвлi-продажу (на
бiржах, аукцiонах, ярмарках, виставках, у зовнiшньоекономiчнiй
дiяльностi тощо) або для окремих видiв майна (автомобiлiв, акцiй,
валюти тощо).
Недодержання форми договору купiвлi-продажу та iнших ви-
мог до його оформлення тягне за собою наслiдки, визначенi за-
гальними правилами цивiльного права, якщо iнше не передба-
чено спецiальним законом.
4. Змiст договору купiвлi-продажу та правовi наслiдки його
порушення
З укладенням договору купiвлi-продажу, як i будь-якоє iншоє
двосторонньоє угоди, у кожноє iз сторiн виникають права i
62
обовязки, якi становлять його змiст. Важливо, що права однiує
сторони спiввiдносяться з обовязками iншоє сторони таким
чином, що вiдповiдному обовязку продавця кореспондууться
вiдповiдне право покупця i навпаки. Так, одним з найважли-
вiших обовязкiв продавця у передача ним майна у власнiсть (у
повне господарське вiдання або оперативне управлiння) по-
купця, а останнiй набувау право вимагати передачi йому цього
майна. У свою чергу покупець зобовязаний прийняти вiд про-
давця придбане майно i сплатити за нього обумовлену цiну, а
продавець вiдповiдно вправi вимагати прийняття покупцем
проданого майна (якщо вiн у цьому зацiкавлений) i сплати за
нього належноє грошовоє суми. Тому аналiз змiсту обовязкiв
дау одночасно уявлення i про вiдповiдний змiст прав сторiн,
що робить недоцiльним детальний розгляд усiх прав сторiн.
Виконання зазначених обовязкiв мау здiйснюватися обома сто-
ронами одночасно, якщо iнше не передбачено законом або
договором (ст.171 ЦК Украєни).
Цивiльним кодексом Украєни безпосередньо визначено також
ряд iнших додаткових обовязкiв продавця. Так, продавець зо-
бовязаний: попередити покупця про всi права третiх осiб на рiч,
яка продауться (ст.229); зберiгати продану рiч, якщо право влас-
ностi переходить до покупця ранiше передачi речi (ст.230); по-
вiдомити про можливi наявнi недолiки продаваноє речi (ст.234).
У сторiн можуть виникнути й iншi обовязки, обумовленi пред-
метом та рiзновидом купiвлi-продажу, особливостями мiсця i
способу виконання договору та iнших обставин, якi визначенi
актами законодавства чи договором або випливають iз змiсту
останнього.
Як вже зазначалося, продавець повинен забезпечити перехiд
права власностi до покупця. У звязку з цим важливого значення
набувау питання про момент виникнення права власностi у по-
купця, оскiльки вiд цього багато в чому залежать можливостi
захисту прав сторiн, а також розподiл ризику випадковоє заги-
белi предмета договору. Воно мау вирiшуватися на пiдставi по-
ложень статтi 128 ЦК Украєни, вiдповiдно до якоє право влас-
ностi у набувача майна за договором виникау з моменту пере-
дачi речi, якщо iнше не передбачено законом або договором. На
практицi досить часто момент виникнення у покупця права влас-
ностi на придбану рiч збiгауться з моментом передачi йому про-
давцем майна, оскiльки сторони не завжди його визначають без-
посередньо в договорi. Сторони вправi довiльно визначати мо-
мент виникнення у покупця права власностi (якщо iнше прямо
не передбачено законом), приурочивши його до тих чи iнших
63
обставин, подiй тощо. Однак за угодами, якi потребують обо-
вязкового нотарiального або iншого оформлення пiд страхом
недiйсностi, право власностi у покупця у будь-якому разi не може
виникнути ранiше спецiального оформлення. Тобто таке право
може виникнути в момент нотарiального посвiдчення чи iншого
обовязкового оформлення або в iнший обумовлений сторонами
момент.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174
Мiнiстрiв СРСР вiд 2 грудня 1988 р. <Про продаж громадянам в
особисту власнiсть квартир у будинках державного i громадсь-
кого житлового фонду> було вперше за перiод iснування СРСР
дозволено громадянам набувати за договором купiвлi-продажу в
особисту власнiсть квартири в будинках державного i громадсь-
кого фонду. На такi договори Постановою Ради Мiнiстрiв УРСР
i Укрпрофради вiд 19 травня 1989 р. <Про затвердження Поло-
ження про продаж громадянам в особисту власнiсть квартир у
будинках державного i громадського житлового фонду, єх утри-
мання i ремонт> (втратила чиннiсть. - Авт.) було поширене пра-
вило про єх нотарiальне посвiдчення. Вiдповiдно до Закону Ук-
раєни <Про приватизацiю державного житлового фонду>, прий-
нятого 19 червня 1992 р., одержання громадянами державного
житла в порядку приватизацiє, безоплатно чи з доплатою, оформ-
ляуться Свiдоцтвом про право власностi на квартиру (будинок),
яке реуструуться в органах приватизацiє i не потребуу нотарiаль-
ного посвiдчення (п.5 ст.8).
Згiдно iз статтею 15 Закону Украєни <Про власнiсть> кожному
наймачевi жилого примiщення в будинку державного чи гро-
мадського фонду та членам його сiмє було надано право прид-
бати у власнiсть вiдповiдну квартиру або будинок шляхом єх ви-
купу або на iнших пiдставах, передбачених законодавством. Не-
бi
зважаючи на застосування в Законi термiну <викуп>, фактично
законодавець мав на увазi придбання такого житла на умовах
договору купiвлi-продажу, для якого необхiдне вiдповiдне нота-
рiальне посвiдчення. Нинi у звязку iз здiйсненням в Украєнi
приватизацiє державного та громадського житлового фонду ви-
куп втратив своу первiсне значення.
За Законами Украєни <Про приватизацiю майна державних
пiдприумств> i <Про приватизацiю невеликих державних
пiдприумств (малу приватизацiю)> договори купiвлi-продажу дер-
жавного майна пiдлягають нотарiальному посвiдченню з наступ-
ною реустрацiую виконкомом Ради народних депутатiв протя-
гом мiсяця з дня його укладення (за першим Законом) або мiсце-
вою Радою народних депутатiв (за другим Законом).
Вiдповiдно до статтi 18 Земельного кодексу Украєни земельнi
дiлянки також можуть бути у приватнiй або колективнiй влас-
ностi. Так, громадянам надаються з державного земельного фонду
дiлянки у власнiсть для ведення селянського (фермерського)
господарства у встановлених межах безоплатно, а понад цi межi
- за договором купiвлi-продажу з посвiдченням у нотарiально-
му порядку. Однак для укладення такого договору повинно бути
прийняте вiдповiдною Радою народних депутатiв рiшення з цьо-
го питання. Придбання земельних дiлянок, що перебувають у
колективнiй або приватнiй власностi, проводиться лише за но-
тарiально посвiдчуваним договором купiвлi-продажу. В обох ви-
падках договiр купiвлi-продажу земельноє дiлянки i документ про
сплату вартостi землi у пiдставою для вiдведення земельноє дiлян-
ки в натурi i видачi державного акта на право власностi.
Необхiдно враховувати, що окремими актами законодавства
або продавцем можуть бути передбаченi особливi умови та по-
рядок оформлення окремих рiзновидiв купiвлi-продажу (на
бiржах, аукцiонах, ярмарках, виставках, у зовнiшньоекономiчнiй
дiяльностi тощо) або для окремих видiв майна (автомобiлiв, акцiй,
валюти тощо).
Недодержання форми договору купiвлi-продажу та iнших ви-
мог до його оформлення тягне за собою наслiдки, визначенi за-
гальними правилами цивiльного права, якщо iнше не передба-
чено спецiальним законом.
4. Змiст договору купiвлi-продажу та правовi наслiдки його
порушення
З укладенням договору купiвлi-продажу, як i будь-якоє iншоє
двосторонньоє угоди, у кожноє iз сторiн виникають права i
62
обовязки, якi становлять його змiст. Важливо, що права однiує
сторони спiввiдносяться з обовязками iншоє сторони таким
чином, що вiдповiдному обовязку продавця кореспондууться
вiдповiдне право покупця i навпаки. Так, одним з найважли-
вiших обовязкiв продавця у передача ним майна у власнiсть (у
повне господарське вiдання або оперативне управлiння) по-
купця, а останнiй набувау право вимагати передачi йому цього
майна. У свою чергу покупець зобовязаний прийняти вiд про-
давця придбане майно i сплатити за нього обумовлену цiну, а
продавець вiдповiдно вправi вимагати прийняття покупцем
проданого майна (якщо вiн у цьому зацiкавлений) i сплати за
нього належноє грошовоє суми. Тому аналiз змiсту обовязкiв
дау одночасно уявлення i про вiдповiдний змiст прав сторiн,
що робить недоцiльним детальний розгляд усiх прав сторiн.
Виконання зазначених обовязкiв мау здiйснюватися обома сто-
ронами одночасно, якщо iнше не передбачено законом або
договором (ст.171 ЦК Украєни).
Цивiльним кодексом Украєни безпосередньо визначено також
ряд iнших додаткових обовязкiв продавця. Так, продавець зо-
бовязаний: попередити покупця про всi права третiх осiб на рiч,
яка продауться (ст.229); зберiгати продану рiч, якщо право влас-
ностi переходить до покупця ранiше передачi речi (ст.230); по-
вiдомити про можливi наявнi недолiки продаваноє речi (ст.234).
У сторiн можуть виникнути й iншi обовязки, обумовленi пред-
метом та рiзновидом купiвлi-продажу, особливостями мiсця i
способу виконання договору та iнших обставин, якi визначенi
актами законодавства чи договором або випливають iз змiсту
останнього.
Як вже зазначалося, продавець повинен забезпечити перехiд
права власностi до покупця. У звязку з цим важливого значення
набувау питання про момент виникнення права власностi у по-
купця, оскiльки вiд цього багато в чому залежать можливостi
захисту прав сторiн, а також розподiл ризику випадковоє заги-
белi предмета договору. Воно мау вирiшуватися на пiдставi по-
ложень статтi 128 ЦК Украєни, вiдповiдно до якоє право влас-
ностi у набувача майна за договором виникау з моменту пере-
дачi речi, якщо iнше не передбачено законом або договором. На
практицi досить часто момент виникнення у покупця права влас-
ностi на придбану рiч збiгауться з моментом передачi йому про-
давцем майна, оскiльки сторони не завжди його визначають без-
посередньо в договорi. Сторони вправi довiльно визначати мо-
мент виникнення у покупця права власностi (якщо iнше прямо
не передбачено законом), приурочивши його до тих чи iнших
63
обставин, подiй тощо. Однак за угодами, якi потребують обо-
вязкового нотарiального або iншого оформлення пiд страхом
недiйсностi, право власностi у покупця у будь-якому разi не може
виникнути ранiше спецiального оформлення. Тобто таке право
може виникнути в момент нотарiального посвiдчення чи iншого
обовязкового оформлення або в iнший обумовлений сторонами
момент.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174